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回归基础–为什么不是所有贷方都进行桌面三d走势图带连线图表或AVM?

Paul Brett

2020年6月30日

保罗·布雷特(Paul Brett)

保罗·布雷特(Paul Brett)是董事总经理–兰德贝的中介 

当政府宣布三d走势图带连线图表师可以再次进行实物三d走势图带连线图表时,人们倍感欣慰和宽慰。

锁定的前两个月缺乏三d走势图带连线图表是造成房地产市场停滞的重要因素。

经纪人对此的担忧在Landbay与 抵押介绍人 在4月1日的链接中,收到的所有问题中有三分之一与三d走势图带连线图表有关。

甚至在三d走势图带连线图表师退出并解决积压之后,问题仍在我们的第二个网络研讨会共同链接上继续。

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一些贷方开始能够比以前更广泛地采用这些贷款。因此,来自经纪人的问题是,为什么买入出租和其他专业贷方没有做同样的事情?

有几种结构上的原因使之无法实现,所以让我们回到基础上来,AVM和桌面模型之间有什么区别,为什么免贷贷方不使用它们?

台式机评估仍然依赖于具有RICS资格的特许测量师的经验来手动调查可比较的房地产评估数据,以及地理位置和其他因素,而无需实际访问相关房地产。

估价师将查看抵押财产的详细信息,并使用照片和他们可以访问的任何其他数据。

然后,他们将此与相邻和周围区域中其他类似类型的属性进行比较。基于此经验信息,然后将提供一个三d走势图带连线图表数字。

由于没有对物业进行实物考察,因此在这种情况下,出借人承担了额外的风险。因此,如果财产不值桌面估价的预期价值,他们通常会限制其贷款与价值比率,以弥补任何损失的可能性。

如果最终需要收回该财产并纠正任何无法预见的缺陷或以折扣价出售该财产,这将显示出来。

AVM(自动评估模型)就是它所说的……自动的。它类似于台式机评估,但通常是完全自动化的,几乎不需要干预。自动化软件将检查并计算更广泛的实证房屋销售数据,而不问价格,并且将基于此类数据提供三d走势图带连线图表,而无需人工干预。

如果有人在有许多类似类型房屋的地区购买标准结构的标准房屋,则这些系统可以很好地工作。

许多有两居室,三居室或四居室的住宅都是这样的,尤其是在一个住宅区。这些房屋通常很受欢迎,人们买卖会引起很多动静,这意味着过去几个月通常有类似类型的房屋被出售以作比较。

这些系统工作效果较差的地方是您定制的房屋,因此,相同类型的建筑物较少,或者已被改建为多用途房屋(HMO)。这意味着不仅很难在该地区找到另一处房产进行比较,而且可能不是最近才购买或出售的。

在洪水泛滥地区等高风险地区,或采矿和沉降沉陷贷款机构不想使用AVM或桌面方法的地方。

在使用台式机三d走势图带连线图表或AVM的情况下,贷方通常会设置三d走势图带连线图表“上限”,因此他们只会将其用于较低LTV的较低风险贷款。

此类模型主要基于历史数据,例如最近三个月内出售的类似物业,但我们’历史数据上的差距很大,售出的物业很少(如果有的话),这可能会使它们的准确性降低。

自动化系统也不能很好地预测即将到来的悬崖边缘,房地产价格可能会下降。

非银行贷方还有另外一个挑战。因为他们借出的钱来自大型商店或全球金融市场等“批发”来源,而不是储蓄和存款,所以通常必须以实际价格作为其融资的条件。

即使是有自有资金的贷方,如果他们打算通过证券化或通过“全贷抵押书”销售来收回创建抵押书时所用的资金,则通常也不允许桌面三d走势图带连线图表或AVM。

如果您没有对每个资产进行实物估价,无论是LTV还是用于抵押或购买,那么这些抵押都将是不可取的,因此目前不适合用于证券化或后续出售的资产。

美国投资者和银行尤其如此。根据一项名为《多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法案》的法律,参与证券化的房地产必须进行实物评估。美联储和美国政府坚持认为,即使它们只是20%的LTV,美国也坚持认为,任何参与证券化的美国公司都只能购买以实际三d走势图带连线图表为抵押的抵押贷款。

因此,这方面的发展空间很大,一些主流银行已经提出了很多建议,尤其是自三月份以来。

尽管并非每个贷方都能做到这一点令人沮丧,但如此之多的贷方可以继续放贷这一事实表明,从信贷紧缩中吸取了积极的教训,因此仍有资金可用。


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