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银行’竞选活动并不那么微妙

John Heron

2016年2月9日

约翰·赫伦是Paragon Mortgages的董事总经理

英格兰银行一直在进行一场微妙的竞选活动,现在呼吁对买进放贷进行更严格的监管。世行通过在其《金融稳定报告》中反复传达信息,通过向英国财政部提出建议以寻求指导权力以及向媒体发表各种讲话和声明来追求这一目标。他们已明确向总理介绍了以无三d走势图带连线图表放贷构成的明显危险,并且有人怀疑这对总理产生了影响。’从房东那里征税。

提出该论点的实质是,由于近年来的快速增长,从无三d走势图带连线图表贷款到金融市场的潜在不稳定源日益增加。他们说,这种不稳定源于两个关键领域:信用风险和低迷时期的房东行为。英格兰银行已经提供了很多数据来支持他们的案子,但是总体而言,证据水平很薄,反映出这一事实仍然是一个衡量标准不高,理解程度不高的行业。

因此,我欢迎马丁·泰勒(Martin Taylor)上周在美国财政部专责委员会上发表的声明,以表彰英格兰银行目前没有足够的有关“买到卖”市场的数据。

虽然基于实物租赁的贷款数据可能很少,但我们确实有以下事实:金融危机以来,实物租赁的增长迅速,但2015年的贷款水平仍将大幅降低比2007年的情况要多。2014年的“让租交易”数量比10年前少。此外,根据我们掌握的最新数据,自金融危机以来,私人租赁部门(PRS)中以按揭租赁三d走势图带连线图表贷款供资的房地产比例并未增加。

在2007年,PRS中有29.5%的房地产拥有按揭租赁三d走势图带连线图表贷款,到2013年(我们有数据的最新日期),这一比例已降至28.2%。 “按需购买”约占所有三d走势图带连线图表贷款余额的17%,根据最新的PRA数据,约占2015年第3季度三d走势图带连线图表贷款流量的15%。我将在稍后再讨论。是的,增长是肯定的,但基数较低且与PRS的增长保持一致,而PRS的增长又是由使用权的长期变化驱动的。没有证据表明增长失控或不可持续。

关于信贷质量,有非常明显的证据表明,自金融危机以来,标准已大大提高。平均价值贷款(LTV)已从2008年的峰值70%以上下降到2015年的64%以下,并且似乎仍在继续下降。此外,典型的最大LTV为75%,远低于危机前85%的水平。在可负担性方面,平均收入覆盖率已从2010年的163%提高到2015年的189%,并且在过去一年中,我们再次看到放贷人可负担性标准进一步收紧。

当然,杀手fact的是买入出租市场的欠款水平极低。购房三d走势图带连线图表贷款的拖欠比例为0.61%,三个月或以上,而自有住房部门的拖欠比例为1.27%,购房三d走势图带连线图表贷款的拖欠比例不到自用住房市场水平的一半。相反,英国财政部财政咨询委员会(HM Treasury Consultation)提出的与信贷表现有关的数据表明,在“出租房屋”中的信贷表现不佳,实际上并不是“出租房屋”的特定数据,而是涉及所有非管制三d走势图带连线图表贷款,包括第二三d走势图带连线图表个人。贷款。

最后,房东是否会造成不稳定?他们是否会在繁荣的市场中大举买入,而在经济低迷时同样大胆地出售,从而放大周期的影响?无法说出房东未来的表现,但我们知道他们过去的表现。如果您跟踪PRS中的房地产存量与GDP以及过去15年的房价之间的关系,那么您将看不到房主行为与经济周期之间有任何联系。无论如何,由于租金需求的持续增长,PRS持续增长。所有迹象表明,由于整个需求旺盛,业主长期购买和保留财产;他们不会出售会在疲弱的市场中产生大量收入的资产。

上周在美国财政部选择委员会上,马丁·泰勒(Martin Taylor)向国会议员证实,买房出租贷款占股票的18%,占新三d走势图带连线图表贷款流量的50%,以回答国会议员克里斯·菲尔普(Chris Philp)的问题。 18%的股票属于市场,但PRA’自己的数字表明,“允许购买”仅占新三d走势图带连线图表来源的15%。正如马丁·泰勒(Martin Taylor)所说:“我们注意到,它(买入出租)具有不同于所有者占用(借出)的特征。我们不太了解它的特性,因为它已经进行了很长时间。我们没有历史数据”。当然,如果没有更好的数据,在英国市场上有五分之一住房的市场采取行动时,一定要谨慎行事。

实际上,从购买到出租的贷款中看到的增长反映了过去30年中我们在住房使用权方面看到的变化。贷款规模与PRS规模并不矛盾,而且,如果需求继续如大多数住房分析师所预期的那样增长,那么对住房市场而言,更重要的是,私营部门业主愿意并有能力通过扩大住房三d走势图带连线图表贷款来应对。该部门的房地产供应。因此,我再次欢迎上周发表的一些评论中的谨慎态度,因为认识到在缺乏良好数据的情况下,由于政府已经对该部门的政策做出了重大改变,因此存在很大的风险。分层措施将不利于那些依靠该部门为家的人。


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